Actualmente hay dos líneas de créditos hipotecarios para vivienda familiar de ocupación permanente. Una mixta, de tasa fija y variable, y otra indexada por la Unidad de Valor Adquisitivo (UVA) cuya cotización está atada al índice de precios e inflación; su actualización es publicada por el Banco Central en su página. Por el valor de la cuota inicial, por el dinero que habilita el crédito en uno y otro caso, y por los requisitos solicitados, los créditos hipotecarios UVA se han transformado en una opción muy tentadora y hoy se habla de un “boom inmobiliario”.

Para interiorizarnos conversamos con un responsable bancario, con dos jóvenes que han optado por créditos indexados y con cuatro analistas económicos que pusieron la lupa en la viabilidad de estos créditos en relación con la situación nacional, e hicieron algunas recomendaciones.

 

Dos líneas: ¿una opción?

Emiliano Santos es activador comercial del Banco Credicoop y trabaja en una sucursal de la zona sur. Allí nos presentó dos líneas de créditos hipotecarios: los “indexados por UVA” y los “de línea mixta”, y nos facilitó un comparativo. La tasa en los créditos UVA es de 6.9% fija y el total de pesos que se prestan se cotizan por la Unidad de Valor Adquisitivo de acuerdo con la cotización del Banco Central al momento de sacar el crédito. Los de línea mixta, tienen una tasa fija del 22% TNA los primeros 24 meses y luego variable[1]. Los UVA tienen un plazo de pago a 20 años; los mixtos, a 15 años. Ambos créditos otorgan el 70% del valor de la propiedad, por lo que hay que tener el 30% restante, más gastos de escrituración que no pueden superar el 10% del valor del inmueble.

Y aquí uno de los puntos más tentadores: mientras que en los créditos indexados, la cuota inicial es muy baja (se le aplica el 6.9% de interés, más el valor de la cuota convertida en UVA’s), la de los créditos de la línea mixta tienen una cuota inicial bastante más alta (se le aplica el 22% de interés).

Por último, en ninguno de los dos créditos, la cuota puede afectar más del 30% del ingreso del salario. Por ello en los créditos hipotecarios UVA, al tener una cuota más baja, se accede a más dinero que en los de la línea mixta. Y si la cuota sube arriba de ese 30% del salario, es posible extender el plazo del crédito por 5 años.

Estos datos los analizó Jorge Bragulat, economista y docente investigador de la Universidad Nacional de Lanús (UNLa). Picarescamente dijo: “Si tuviera 25 años, con un trabajo estable y con alguna perspectiva de ascenso laboral, creo que me inclinaría por los UVA’s. Si la cuenta que hago está bien, sería un crédito a 20 años que puede ser prorrogable un 25% del plazo en caso que el aumento de índice de precios al consumo supere el 10% del aumento salarial. Con el UVA un crédito de 1.500.000 empezaría a pagar una cuota de 9.800 (después “Dios dirá”… pero tengo margen si lo comparo con el otro). En el otro, en el ejemplo que ponen es de un plazo de 15 años y para 850.000 pesos se empiezan a pagar 16.500. Si esto es así, me tomo las UVA’s”.

 

Los beneficiarios

Betiana Pade es directora de sistemas en una universidad pública. Con su familia accedieron a un crédito indexado por UVA en diciembre de 2016 en el Banco Santander Río.

“Pudimos cargar todo por Internet y eso nos encantó” dijo de la tramitación del crédito. Y destacó que la operación de conversión en UVA’s es sencilla: “El dinero que te otorgan lo dividen por el valor del UVA del momento y luego  aplican el método francés, sumándole la tasa de interés del banco. Entonces te indican que por mes vas a pagar tantas UVA’s, siempre las mismas hasta el final del crédito” dijo.

Cuando le preguntamos por la suba del valor de los UVA’s, Betiana aseguró: “No nos preocupa. La cuota en relación a la del año pasado subió, pero su aumento sigue parejo con las paritarias. Somos una pareja con empleo estable e ingresos altos y si bien percibimos riesgos, si tenés capacidad de ahorro y lo hacés en UVA’s con los nuevos plazos fijos, si se dispara la cuota, tenés un colchoncito” aseguró. Pero no lo recomienda “si la persona interesada no tiene un margen de ahorro de un 10% o 20% del sueldo para garantizar que estás bien cubierto”. Señaló que siempre se necesita un porcentaje de fondos extra que disponer: “Nos prestaron el 70% de la propiedad. Por suerte estábamos avispados, porque si no estás al horno. Además, hay que tener para la inmobiliaria, la escritura y algún imprevisto…”. En el medio del proceso de compra del inmueble, tuvieron una variación del dólar. “Firmamos un 7 de diciembre de 2016. Justo en ese momento el dólar se fue de $15,50 a $16,10. Nos enganchó ahí porque hicimos los primeros cálculos con un dólar y luego la operación se hizo con otro. Por suerte teníamos un resto contemplado” dijo Betiana. Por último agrega, “tuvimos suerte. Ahora los precios de los departamentos aumentaron. Nosotros enganchamos antes de que la vorágine de la demanda subiera todo”.

Edgardo Chanquía es docente universitario. Con su familia, accedieron a un crédito hipotecario indexado vía Procrear. Salieron sorteados luego de dos intentos. Presentaron los papeles en el Banco Ciudad y les aprobaron el crédito en octubre de 2016. Desde entonces tuvieron 6 meses para encontrar propiedad.

Le consultamos por los beneficios del Procrear. “Justo cuando lo sacamos habíamos sido padres, eso mejoró muchas de las condiciones frente al ANSES. El subsidio por paternidad, que complementó al del crédito del banco, pasó de $ 200 mil a $300 mil. Este importe es el que no tenemos que devolver. Y exigían el 20% del valor del inmueble como ahorro, pero justo en ese momento lo bajaron al 15%. Tuvimos suerte” sonríe. Por la operación final a Edgardo le descuentan cerca de 300 UVA’s de cuota y compró un PH de 80 m2 en Banfield. El primer mes pagó una cuota de $6100, luego le subió un pequeño porcentaje y esto se repitió los meses siguientes con el aumento de la inflación. Pero sostuvo con alivio: “lo que pedimos de préstamo es poco, la cuota de 6 mil pesos es baja y más, comparada con lo que pagábamos de alquiler”. Le consultamos si tiene incertidumbre por el aumento del índice UVA y respondió que no: “Prefiero ir día a día. Con el nacimiento de Emma sentí que este era mi momento”.

 

Haciendo foco

Martín Kalos es un joven economista que codirige “Épyca Consultores”, es  docente universitario, hace radio y participa en medios alternativos. Inicia la conversación afirmando que “muchos economistas creemos que está bueno sacar un crédito UVA”. Y esto lo vincula a que muchas familias antes marginadas de los créditos hipotecarios, hoy pueden acceder a su primera casa. “Históricamente los créditos hipotecarios funcionaban como un subsidio a la clase media, que terminaba pagando un importe menor de lo que le prestaron porque la cuota se licuaba con la inflación. Frente a eso, el riesgo siempre estaba del lado del banco y por eso no había tanta oferta” dijo.

Estamos frente a un cambio de paradigma que implica que el riesgo se transfiere al deudor. “El chiste es que ahora te endeudás por la plata que pediste, más lo que aumente por año la inflación. Te queda siempre correr por detrás” dice el economista. Por eso ahora los bancos “están dando créditos, porque saben que van a cobrar en el valor establecido y si la inflación se dispara, no pierden. Creció la oferta porque es un nuevo negocio”, remató.

Si la inflación se dispara y la suba salarial no acompaña, hay una cláusula gatillo que impide que la cuota aumente libremente. Todos estos créditos tienen  establecido un porcentaje de afectación del salario. Pero la diferencia de lo que hubiese aumentado si se dejaba libre la agregan al final del crédito. “Eso va a generar que se te extienda el plazo de pago del crédito a más años o de por vida. Es uno de los riesgos. Por ello es un modelo más parecido al estadounidense o al chileno de familias endeudadas de por vida pagando su casa” concluye Kalos.

El sistema financiero nacional soporta esta política crediticia dado que “el monto de los créditos otorgados es bajísimo, incluso con la explosión que hubo en 2017”. Aunque para Martín hay algunos peligros latentes. Uno, que el Gobierno no ataca la estructura productiva para que garantice el empleo y que las familias puedan sostener las cuotas de estos créditos en el tiempo. “Supongamos que el gobierno de Cambiemos logra reducir la inflación al 5% y estabilizar la economía. ¿Eso se sostiene por 30 o 40 años? La mirada ingenua cree que sí. Pero los problemas argentinos no son voluntarios. La estructura desigual se está profundizando desde décadas neoliberales del 75 para acá y sobre eso no hay ningún proyecto de trabajo. No hay garantías” aseguró.

Pero y a pesar todo, considera que el problema no es la herramienta, sino que estos tipos de créditos indexados “necesitan que el país sea mucho más estable”. Por ello aconseja “juntarse con alguien que ayude a pensar un escenario de mediano-largo plazo, evaluar los riesgos y que tipo de crédito conviene en cada caso. No se puede hacer una recomendación general y abstracta” concluyó.

 

Riesgos y recomendaciones

Fernando de Leone es economista, docente investigador de la UNLa y funcionario público. Considera que esta política de fomento de los créditos hipotecarios indexados está vinculada a una problemática de carencia habitacional y que para resolverla “el gobierno propone una lógica ‘win win’ en donde ganan los bancos, bastante, y también los inquilinos. Eso explica la explosión de los créditos hipotecarios”. Para el investigador, estos créditos tienen algo que los hace muy tentadores, sobre todo para quienes alquilan. Porque si se hace la cuenta, lo que se está pagando es una parte chiquita del valor de un derecho a la propiedad y aunque sea de por vida, vale la pena. “La comparación ahí es contra un gasto, el alquiler, y no una inversión. Ese es el gancho que está por detrás” opina. Pero también se detiene en algunas señales de alerta como “el aumento del precio de las propiedades y de los alquileres, además del peligro que conlleva que los sueldos no acompañen el aumento de la inflación”. Para De Leone, el índice de inflación actual, cuya tendencia se acerca al 22% anual, es altísimo. “El Gobierno dijo que lo iba a bajar, pero ha fracasado rotundamente. Se está pateando la pelota hacia adelante, sin solucionar las cuestiones estructurales que lo generan” aseguró en coincidencia con Martín Kalos. Y agregó que para él “la variable de ajuste es la producción, el empleo y los salarios, que hace dos años vienen perdiendo o empatando como mínimo a la inflación. Todos estos son los riegos para estos créditos”. Y aportó algunas recomendaciones para los interesados:

  • Que en ningún caso se opte por cuotas que puedan afectar más del 30% del ingreso salarial. Ese es un límite certero, más es un exceso.
  • Que el plazo del crédito sea menor a 30 años y que quien lo saque, tenga una estrategia para adelantar cuotas, como con el aguinaldo.
  • Sacarlo en un banco público, porque la historia demuestra que en estos casos son más benévolos.
  • Estos créditos son más viables para quienes tienen un trabajo en relación de dependencia, con un ingreso por encima del salario promedio medio. Es decir, arriba de 20 mil pesos.

Cuando le consultamos si recomendaría sacar estor créditos indexados por UVA, el investigador, al igual que los tres economistas antes consultados, dijo que sí, aunque “aclararía que no es una primavera financiera. Que no se equivoquen porque al sistema financiero no le interesa resolverle nada a nadie. Están haciendo su negocio. Pero lo recomiendo así y todo porque si no, ¿cuál sería la opción, seguir alquilando?” resaltó. Para finalizar, De Leone enfatizó sobre una mecánica que el Gobierno repite a la hora de resolver problemas nacionales: “En vez de ir a la esencia del problema social, utiliza instituciones. En este caso, con la problemática habitacional, la lógica es que el sector financiero contribuya a corregir un problema y que gane plata. Así el Estado se desentiende un poco”.

 

Contradicciones

Julio Gambina es doctor en Ciencias Sociales, docente universitario y presidente de la Fundación de Investigaciones Sociales y Políticas. Inicia la charla señalando que el objetivo del Gobierno es cerrar el año con el 1% del PBI destinado a estos créditos hipotecarios indexados y duplicarlo en 2018. Luego ahonda en algunos elementos contradictorios de la coyuntura económica y política nacional que atentan contra la viabilidad de estos créditos. El primero, vinculado “al índice UVA que en un año creció por encima del 22%[2] y esto es equivalente a la evolución de la inflación. La expectativa de los tomadores de préstamo es que no se dispare el proceso inflacionario nuevamente. Este tema de fondo de la macroeconomía argentina no termina de resolverse” dijo. Otra preocupación es la evolución de los ingresos de los tomadores de créditos: “la expectativa de la política macroeconómica es que se extienda en negociaciones colectivas de trabajo una actualización en ritmo decreciente” afirmó. Otra de las problemáticas que enfatiza Gambina, al igual que Martín Kalos y Fernando de Leone, es que con el auge de estos créditos se revaluaron las unidades nuevas y usadas y subieron los precios de los inmuebles. Esto favorece la construcción de viviendas, aunque también resulta una complicación para los demandantes de créditos.

Le consultamos si en la Argentina hubo antecedentes de este tipo de créditos. El especialista recordó la circular 1050 del Banco Central lanzada en tiempos de la dictadura militar. “La 1050 generó grandes problemas y una respuesta política. Quienes habían tramitado el crédito en la banca oficial, pudieron reprogramar su deuda. Los bancos oficiales resignaron rentabilidad y cuando esto sucede, este costo es absorbido por la deuda pública. Una salida política de este tipo, no puede ser ofrecida por los bancos privados. Por eso sugiero que estos créditos indexados se tomen en la banca pública, porque los bancos privados se manejan con lógica de mercado y si los bancos privados no ejecutan, los ejecutados son ellos” dijo en coincidencia con las recomendaciones de Fernando De Leone.

En el final le preguntamos si lo recomendaría y Gambina respondió: “si la persona tiene un trabajo regular y un ingreso bastante superior a la media, sí. Ahora, si hablamos de un desocupado, alguien con ingresos precarios, o un trabajo flexibilizado, recomendaría esperar mejores condiciones”. E invitó: “que se sumen a la pelea para modificar la orientación de políticas económicas, así finalmente puede aparecer una solución para aquellos que no tienen vivienda”.

 

Recuadro

La coyuntura
En noviembre pasado se ha hecho público un acuerdo del que participaron la gobernadora de la provincia de Tierra del Fuego, Rosana Bertone, varios ministros nacionales, el titular de la UOM, Antonio Caló, el secretario general de la UOM de Tierra del Fuego, Oscar Martínez y los empresarios fueguinos de la Asociación de Fábricas Argentinas Terminales de Electrónica. La resultante: congelar los salarios de los trabajadores de la provincia abocados al ensamble de electrónicos importados por dos años, desde junio de 2018 hasta julio de 2020. Pronósticos como estos no son alentadores para los trabajadores y mucho menos para los que optaron por comprar su vivienda con créditos hipotecarios indexados por UVA. Otro dato desafortunado fue el audio que se filtró en varios medios acerca del último pacto fiscal con los Gobernadores, en el cual el Presidente de la Nación hizo una recomendación sencilla: aprovechar las paritarias 2018 para rever los salarios de los empleados públicos a la baja. Y la última noticia que enciende alarmas es que las Unidades de Valor Adquisitivo crecieron más que la inflación y el dólar durante este año. Por ello no sorprenden las noticias recientes sobre el lanzamiento de un seguro para deudores hipotecarios de UVA. El proyecto de ley es del massista Marco Lavagna, y el Diputado del Pro Eduardo Amadeo, presidente de la Comisión de Economía en Diputados, no desestimó tratarlo en el recinto el año próximo.   La preocupación de los economistas por que el ritmo del crecimiento de los salarios acompañe la suba de inflación, queda relegada cuando se indagan los últimos acontecimientos nacionales.

[1] La  variación se fija por el % cuatrimestral de tasa de encuesta diaria de los Plazos Fijos de 30 a 59 días, BCRA Total Bancos + 4 puntos básicos. Se mide por lo general a partir de los plazos fijos de 1 millón en adelante y es aproximadamente a un 22.4%

[2] Según el Banco Central,  el 10/10/2016  el costo por UVA fue de $ 16,53 y el 10/10/2017 de $20,22. http://www.bcra.gov.ar/PublicacionesEstadisticas/Principales_variables_datos.asp?descri=22&fecha=Fecha_Cvs&campo=Cvs

 

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